Жилищное строительство всегда являлось привлекательным направлением для инвестиций. Особенно так было в докризисный период, когда многие считали, что рынок будет расти вечно, а цены будут идти постоянно в гору.
Кризис внес свои коррективы. Многие инвестиции, вложенные в строительство объектов недвижимости, не оправдали надежд инвесторов. Застройщики были вынуждены отменить или заморозить свои проекты. Поэтому сейчас главным девизом всех участников рынка можно назвать «осторожность». Осторожность во всем. Осторожность в выборе объекта для инвестиций, осторожность в выборе партнеров, субподрядчиков.
С другой стороны, покупка жилья не всегда обусловлена инвестиционными целями. Зачастую это приобретение жилья для личного пользования. И здесь, конечно же, главным на рынке спроса выступает население, у которого во время кризиса доходы упали. При этом должно пройти какое-то время с момента восстановления приемлемого уровня дохода человека до появления желания купить жилье.
Сейчас мы вступаем в новую фазу. Какова же все-таки сегодня ситуация на рынке?
О законодательном регулировании
Законодательство в сфере жилищного строительства в России не стоит на месте. Государство продолжает разрабатывать и дорабатывать различные законопроекты. Одним из таких является 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, принятый 6 лет назад. Не так давно в третьем чтении Государственной Думой были приняты поправки к этому закону, и в новой редакции он вступил в силу с момента его официального опубликования (22.06.2010 г.). По замыслу авторов, данные поправки должны полностью исключить альтернативные долевому участию схемы продажи жилья застройщиками (например, вексельные схемы, предварительные договоры).
Целью данного законопроекта была и остается борьба со строительными пирамидами, когда застройщик вначале собирал с людей деньги, после этого «пытался» получить документы на строительство объекта, а потом исчезал в неизвестном направлении. До текущего момента документ все-таки разрешал использование каких-то иных схем. Но после принятия поправок к нему единственным способом привлечения денег граждан является договор о долевом участии.
Но в чем проблема? В том, что по оценкам экспертов, в настоящий момент в Москве по 214-ФЗ реализуется порядка 30-40% проектов. Соответственно, с первичного рынка жилья Москвы уйдут объекты, продававшиеся по альтернативным схемам. Пока застройщики перестроятся на новые правила игры, на рынке новостроек возникнет дефицит.
Но не все так плохо. Поправки, как правило, несут какие-то дополнительные улучшения, а быть может, и стимулы для соблюдения данного закона. Благодаря им, в данном случае, значительно упрощается работа по договорам о долевом участии:
· освобождение застройщиков от НДС;
· сокращение перечня документов, предоставляемых для регистрации первого договора о долевом сотрудничестве;
· Росреестру запрещается требовать ранее предоставленные документы по объекту для регистрации второго и последующих договоров;
· сокращение сроков государственной регистрации договоров до 5 дней.
Закон о защите граждан при долевом участии нужен, и это не обсуждается, но это должно быть удобно и для другой стороны – застройщика. Текущие поправки к закону сделали попытку решить эту проблему. Заработает ли закон в полную силу – покажет время.
О типах жилищного строительства
Жилищное строительство в России можно разделить на четыре вида, по типам используемых для строительства материалов:
1. деревянное;
2. панельное;
3. монолитное;
4. кирпичное.
Существуют и смешанные типы домостроительства, которые комбинируют тем или иным образом указанные выше виды (каркасное, монолитно-кирпичное). Но в данном обзоре мы рассмотрим четыре основных.
Деревянное
На первый взгляд, деревянное домостроение может казаться пережитком прошлого. В городах дома такого типа не строят, а даже сносят. Но не стоит забывать о рынке загородной недвижимости. В РФ доля такого типа строений составляет порядка 35% от общего числа объектов загородной недвижимости (по оценкам информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY).
При этом среди населения происходит некоторая переоценка предназначения загородной недвижимости: от места отдыха к полноценному постоянному месту жительства. В связи с этим наблюдается рост объемов строительства больших загородных домов. Только за прошедшие месяцы 2010 г. появилось 10 новых коттеджных поселков в Подмосковье.
На данный момент стоимость жилья данной категории различна в зависимости от вида дерева, которое используется для строительства. Если это классическая порода (ель, сосна и т.д.), то объект площадью 220 м² будет стоить от 2,5 млн. руб. Если же аналогичный объект построен из экзотической породы дерева, то здесь стоимость будет уже от 3,5 млн. руб. (по оценкам информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY).
Среди главных недостатков отмечают пожароопасность, недолговечность. Главное же преимущество – стоимость материалов.
Панельное
Жителям любого города России знакомы эти типовые дома, похожие друг на друга. Они строятся быстро в технологическом плане ввиду наличия отлаженных проектных схем, благодаря чему сокращается этап проектирования. Соответственно, строить эти дома можно в больших объемах. Доля панельных домов среди новостроек разнится по стране, но в целом находится в пределах от 18% в Москве до 40% в других городах.
При таком типе строительства качество оказывается хуже, чем у домов монолитного или кирпичного типа. Однако панельные дома являются более доступными для населения. Стоимость такого жилья в Москве колеблется около отметки 120-130 тыс. руб. за 1 м² в зависимости от качества самой «панели» и района. В ближайшем Подмосковье 1 м² квартиры в панельном доме стоит около 70 тыс. руб. (по данным информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY).
«Панель», построенная с применением новых технологий, способна претендовать на звание «оптимальной» по соотношению цена/качество. Поэтому такое жилье может лучше всего подходить под социальные нужды. Новые технологии направлены на устранение главных недостатков подобного типа жилья. Стены современных панельных домов сооружаются с использованием теплоизоляционного и шумоизоляционного материала.
Монолитное
В чем отличие монолитного дома от панельного? Монолитный дом строится не из специально заготовленных блоков, произведенных на домостроительных комбинатах, а конструируется на самой стройплощадке. В особые конструкции, формирующие основу здания, заливается бетон, а стены уже могут строиться из других материалов, например, кирпича.
Монолитный дом – это всегда индивидуальный проект, который не подходит под массовую застройку. Достоинств у такого дома, конечно, много. Во-первых, площади квартир в монолитном доме обычно больше, чем в панельном доме. Во-вторых, возможна свободная планировка квартир. В-третьих, этажность здания неограниченна.
Но за все эти преимущества нужно платить. Стоимость квартир в монолитных домах несколько выше, чем в панельных, а перепланировка квартиры несет за собой значительные затраты. К тому же, монолитные дома возводятся медленнее по сравнению с панельными. Все это позволяет считать монолитное домостроение элитным классом жилья.
Доля монолитного жилья среди новостроек в Москве в 2010 г. составит 73%. Стоимость квадратного метра в столице в среднем стоит около 155 тыс. руб. Для сравнения в Омске – 30-35 тыс. руб.
Кирпичное
Кирпич используется как в городском, так и в загородном домостроении. Объекты такого типа по праву относятся к классу «комфортного» жилья. У таких домов высокая шумоизоляция, они лучше «дышат», они прочные и долговечные. Согласно данным социологических опросов, в кирпичном доме хотели бы жить около 80% населения. Далеко не все это могут себе позволить. Объекты из кирпича относятся к домам верхней ценовой категории.
Помимо высокой стоимости, к недостаткам, пожалуй, можно отнести довольно трудоемкий процесс самого строительства: здание, как говорится, складывается по кирпичику.
Следствием трудоемкости является невысокая доля кирпичных домов среди новостроек Москвы – порядка 9%. Стоимость 1 м² такого жилья находится в районе отметки 160 тыс. руб.
По данным НДВ-Недвижимость, общая структура рынка Москвы по типам домов выглядит следующим образом (рис. 1).
Рис. 1. Структура предложения квартир в новостройках Москвы по типу объекта, июнь 2010 г.
Диаграмма отражает только московский рынок новостроек. В регионах немного другая ситуация: доля монолитных домов не настолько подавляющая: 40-54% от общего числа новостроек. В будущем можно ожидать в других субъектах РФ подобную структуру, как и в столице. Регионы часто перенимают московский опыт.
Обзор стоимости
Теперь о стоимости жилья. Если взять цифры в целом по стране, то средняя цена за 1 м² общей площади первичного рынка жилья квартир всех типов составляет 48 256 руб. По данным Росстата, цены 1 м² жилья в различных федеральных округах выглядят следующим образом (рис.2):
Рис. 2. Средние цены за 1 м² на первичном рынке жилья по федеральным округам за I квартал 2010 г., руб.
Как и следовало ожидать, лидерами являются Центральный и Северо-Западный ФО во главе со своими главными катализаторами цен – Москвой и Санкт-Петербургом. Северо-Кавказский ФО ввиду своей нестабильной обстановки находится в аутсайдерах.
При этом себестоимость строительства примерно одинакова почти во всех регионах. По данным индекса ГдеЭтотДом, большинство субъектов укладывается в интервал 14-36 тыс. руб. за м². Безусловным лидером является Чукотский АО, там 1 м² жилья обходится строительным организациям в 124 тыс. руб. В Москве этот показатель равен 91 615 руб.
Об ипотечном кредитовании
Не все могут себе позволить покупку жилья. Именно поэтому ипотечное кредитование является одним из основных двигателей строительной отрасли в целом. И если процентные ставки по кредитам и первоначальным платежам будут более доступными для населения, то это может подтолкнуть конечный спрос на жилье и оживить сферу жилищного строительства в целом.
Так, по сути дела, и происходит. Ипотечное кредитование в нашей стране также вступает в фазу оживления. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объемы кредитования в целом по России в I квартале 2010 г. выросли в 1,96 раз по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. При этом в 19 регионах был зафиксирован рост более чем в 2,7 раза, среди которых Тюменская, Новосибирская, Челябинская, Волгоградская области.
Рис. 3. Объем жилищных кредитов, предоставленных кредитными организациями физическим лицам, млн. руб.
Статистика Банка России также указывает на рост кредитования в жилищной сфере: с февраля по июнь 2010 г. объемы жилищных кредитов стабильно выше объемов жилищных кредитов, выданных за аналогичный период 2009 г. (см. рис. 3).
По данным Банка России, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях в первом квартале 2010 г. снизилась в 70 регионах, повысилась в 10 регионах и не изменилась в 3 регионах. Статистика в целом по стране за первое полугодие 2010 г. приведена на рис. 4.
Рис. 4. Средневзвешенная ставка по жилищным кредитам, %
Можно заметить, что прослеживается динамика снижения ставки по ипотечным кредитам, что позволяет прогнозировать ее дальнейшее падение. По предварительным оценкам, в июле ставка снизится еще на 0,3%. Более того, Правительственный курс также направлен на снижение ставки по ипотечным кредитам, что вынуждает банки находить возможности для удовлетворения этих требований.
Если говорить в целом о рынке ипотечного кредитования РФ, то в настоящее время он имеет полярную структуру. По данным АИЖК, таким полюсом в I квартале 2010 г. являлись 5 регионов (Москва, Тюменская, Московская, Новосибирская области, Санкт-Петербург), на которые приходилось порядка 35% от общего объема выдачи ипотечных кредитов в РФ.
Многие эксперты ожидают дальнейшего роста ипотечного кредитования. 15 июля 2010 г. состоялась Online-конференция «Банковская система: перезагрузка» портала bankir.ru, в ходе которой, в частности, обсуждалась проблема ипотечного жилищного кредитования. Начальник управления по работе с корпоративными клиентами Банка БФА Георгий Кабаков считает, что «развитие ипотеки будет тесно связано с общим ростом российской экономики» и можно ожидать на конец года снижения средней ставки по ипотеке до 13,0%.
19 июля 2010 г. состоялось заседание Президиума Правительства РФ в резиденции Ново-Огарево, на котором вице-премьер РФ по социальным вопросам Александр Жуков подтвердил снижение ставок по ипотечным кредитам в России до уровня 13,4%. На что премьер-министр РФ Владимир Путин ответил: «Мало. В руководстве Сбербанка говорили, что выдают под 10-12%». Жуков заметил, что более существенное снижение ставок следует ожидать во второй половине текущего года.
В целом, стратегия развития ипотечного кредитования в РФ до 2030 г. предусматривает повышение его доступности до уровня 60% населения и снижение среднего уровня процентной ставки до размера инфляции плюс 2-3 процентных пункта. Этот ориентир при прогнозируемой на 2010 г. инфляции в 6-7% составляет 8-10% годовых.
Анализ конъюнктуры рынка
Ипотечное кредитование в России вступило в фазу оживления. Как же обстоят дела на рынке реальном? По данным «РБК daily», I полугодие 2010 г. стало очень успешным для большинства строительных компаний и риэлторов. Лидеры смогли увеличить свои продажи в несколько раз по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. О достижении высот докризисного периода пока говорить не приходится, но все же факт остается фактом: продажи жилья на российском рынке пошли в гору.
Чего нельзя сказать о самом производстве продукции. Росстат в документе «Об итогах инвестиционной и строительной деятельности в Российской Федерации в I квартале 2010 г. приводит следующие данные:
1) Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в I квартале 2010 г., составил 590,7 млрд. рублей, что в постоянных ценах на 8,1% ниже уровня I квартала 2009 г.
2) В I квартале построено 105,3 тыс. квартир общей площадью 9,6 млн. м², что на 8,3% ниже уровня I квартала 2009 г.
Если к этому добавить отсутствие оптимизма в рядах руководителей строительных организаций, то ситуация может показаться совсем безрадостной. Все тот же Росстат провел выборочное обследование деловой активности строительных организаций в I квартале 2010 г. Проводилось оно по состоянию на 10 февраля 2010 г. Выяснилось, что далеко не все ждут улучшения ситуации в строительной отрасли.
Рис. 5. Оценка текущей экономической ситуации в строительстве руководителями строительных организаций на I квартал 2010 г.
Как видно из рис. 5, по данным Росстата, только 4% опрошенных оценивают текущую ситуацию как «благоприятную», 29% – как «неблагоприятную» и 67% опрошенных оценили ее как «удовлетворительную».
Рис. 6. Ожидания руководителей строительных организаций относительно будущей экономической ситуации в строительстве, I квартал 2010 г.
В данном случае радует то, что количество «пессимистов» довольно небольшое (рис. 6), по данным Росстата, это 7% опрошенных. Соответственно, большинство полагает, что рынок строительства прошел уже свое дно, и нас ожидает подъем.
Итак, мы имеем следующее: продажи строительных компаний растут, производство продукции падает. С чем это может быть связано? Связано это может быть с временным лагом, который свойственен данной отрасли. Если подумать, то сейчас вводятся в действие дома, которые начали строить еще до кризиса. Следуя логике и свойственной этой отрасли высокой инерционности, можно сделать вывод, что в ближайшие несколько лет темпы ввода жилья в действие вряд ли возрастут. Результаты текущего оживления, если оно будет иметь длительный характер, на рынке будут видны опять-таки через несколько лет.
Естественно, о дефиците на рынке жилья пока не приходится говорить. За период кризиса у многих строительных организаций сформировались запасы «готовой продукции».
Исходя из соображений руководства нашей страны, да и многих экспертов, жилищное строительство является одной из основных движущих сил нашей экономики и способно существенно повлиять на выход страны из кризиса.
Материал подготовлен специалистами компании СONCOL