В декабре 2014 г. в Москве в Центре международной торговли состоялся IV Всероссийский строительный конгресс «Строительный комплекс России сегодня: новые пути взаимодействия бизнеса и государства». Организаторами мероприятия выступили НП «СРО «АЛЬЯНС СТРОИТЕЛЕЙ» и компания OCG при поддержке Министерства строительства и ЖКХ РФ, профессиональных организаций, объединений, союзов.
Деловые встречи в конце года – это всегда подведение каких-то итогов и определение задач на ближайшее будущее. Проведение форума совпало с началом для России сложного экономического и политического периода, что придало обсуждаемым на конгрессе проблемам новый масштаб и значимость.
Некоторые итоги года
В 2013 г. в России было введено в эксплуатацию на 7,3% больше жилья, чем в 2012 г. По итогам первых десяти месяцев 2014 г. в России построено на 23,7% больше жилья, чем за аналогичный период 2013 г. На фоне роста ВВП меньше 1% эти показатели не просто позитивные, но и рекордные. По мнению аналитиков, эти показатели являются следствием того, что федеральные власти взяли курс на развитие внутреннего рынка, но 2015 год будет «моментом истины» для российских девелоперов, поскольку будет возрастать конкурентная борьба за платежеспособного клиента.
Новые законы
В этом году были приняты нормативные правовые акты, направленные на стимулирование строительной деятельности. Федеральный закон № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации», вступающий в силу с 1 марта 2015 года, упорядочивает и упрощает предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для жилищного строительства. Федеральный закон № 224-ФЗ от 21 июля 2014 г. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» направлен на создание условий для строительства жилья экономического класса. Закон предусматривает распределение обязанностей между органами государственной власти, органами местного самоуправления и застройщиками по проведению мероприятий по подключению построенного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также по строительству объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур.
Одним из принципиальных документов, вышедших в 2014 году, является постановление Правительства Российской Федерации № 403 «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства». Данное постановление предусматривает создание реестра описаний процедур в сфере жилищного строительства, который содержит всю информацию о порядке прохождения процедуры, о сроках, стоимости, о необходимых документах, о регулирующих нормативных актах.
Это нововведение имеет большое значение, поскольку порядок прохождения некоторых процедур регулируется десятками нормативно-правовых актов, которые зачастую излишне сложны и неоднозначно толкуются местными органами, что дает повод к предъявлению необоснованных требований. Кроме того, сами процедуры, содержащиеся в исчерпывающем перечне, требуют значительного совершенствования, и пока трудно оценить, насколько существенным будет положительный эффект от введения указанного перечня и смогут ли принятые меры повысить инвестиционную активность в жилищном строительстве.
Саморегулирование сохранено
Рубежным 2014 год стал для системы саморегулирования в строительной сфере. Хотя саморегулирование в строительном комплексе считается состоявшимся, оно вызывало много критики и нареканий, особенно в связи с возникновением коммерческих СРО. Все более настойчиво стали высказываться мнения о возвращении системы лицензирования. Но усилиями национальных объединений строителей и проектировщиков систему саморегулирования удалось не только сохранить, но, как считают представители национальных объединений, и укрепить. Этому способствовало принятие новых законов: закона № 320-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 22 октября 2014 г. и закона № 359-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и статью 1 Федерального закона «О саморегулируемых организациях» от 24.11.2014 г. Принятие новых законов является шагом, который позволяет вплотную подойти к решению задач повышения безопасности объектов строительства, улучшения качества подготовки кадров, поддержки малого бизнеса, недопущения ценового демпинга, усиления деятельности национальных объединений и СРО в части разработки законодательных инициатив.
Новые законы наделяют национальные объединения и новыми полномочиями. В частности, если прежде любая СРО автоматически зачислялась в состав национального объединения, то теперь СРО будут контролироваться со стороны национального объединения по профессиональному уровню. Также предусмотрен контроль за деятельностью СРО и возможность исключения ее из государственного реестра Ростехнадзора в случае выявления нарушений. В целом же роль национальных объединений и СРО сегодня поднята до государственного уровня. Хотя еще остается много недоработок и нерешенных вопросов, но вектор развития подтвержден тем, что саморегулирование в области строительства, проектирования и изысканий сохранено, и это, как говорилось на форуме, надо оценивать как значительную победу.
Где строить: основные векторы развития
Строительный комплекс решает не только социальные задачи по обеспечению граждан жильем и созданию необходимой инфраструктуры. Обладая мультипликативным эффектом, он прямо или косвенно стимулирует развитие смежных отраслей, создавая условия для процветания внутреннего рынка страны. Поэтому для решения задач по укреплению национальной экономики необходимо создание сбалансированного рынка недвижимости и прежде всего – рынка жилья. Потенциальная емкость российского рынка жилья составляет порядка 64 млн единиц жилья. Ежегодно вводится в строй около 1 млн единиц жилья. На сегодняшний день главным потенциалом для существенного увеличения объемов жилищного строительства является развитие застроенных территорий (РЗТ) и комплексное освоение территорий (КОТ).
Территории городов, занятые ветхими и аварийными домами, индивидуальными жилыми домами и прочими сооружениями имеют развитую дорожно-транспортную инфраструктуру, что значительно сокращает расходы застройщиков. По данным Росстата, в городах с населением более 250 тыс. человек общая площадь ветхого и аварийного жилья составляет 18 млн м2. Плотность застройки там может быть увеличена в 2-10 раз. Таким образом, потенциал по развитию застроенных территорий составляет от 36 до 180 млн м2.
Чтобы реализовать этот потенциал, необходимо прописать и закрепить на законодательном уровне механизмы развития застроенных территорий, в том числе внести изменения в градостроительное законодательство, в закон о государственно-частном партнерстве. На данный момент уже внесены изменения в Земельный кодекс в части РЗТ, которые устанавливают возможность поэтапного оформления прав на земельные участки, образованные в границах территории, подлежащей развитию. Также в случае подготовки самим лицом, с которым заключен договор о РЗТ, документации по планировке территории, принятие органом местного самоуправления решения о подготовке территории не требуется. Но еще остается ряд проблем, и сейчас идет работа над законопроектом, предусматривающим их решение. В частности, это:
-введение механизма признания домов аварийными и подлежащими не только сносу, но и реконструкции;
-предоставление возможности начать выполнение отдельных работ до получения разрешения на строительство;
-регламентация процедур взаимодействия лица, заключившего договор о РЗТ, с собственниками недвижимого имущества;
-отмена легализации перепланировок в аварийных домах, подлежащих сносу или реконструкции;
-правовое регулирование действий застройщика в отношении памятников истории и культуры, а также выявленных объектов культурного наследия.
При комплексном освоении территорий достигается снижение себестоимости за счет масштаба проектов и возможности строить много и быстро, а продавать дешевле. Масштабные проекты позволяют обеспечить плановую загрузку строительных мощностей на несколько лет вперед, стандартизировать архитектурные и проектные решения и создавать действительно качественную и комфортную среду обитания. Для реализации этого направления также необходима законодательная база. КОТ – это всегда взаимодействие государства и частных компаний. И сейчас идет подготовка законопроекта о государственно-частном партнерстве по освоению территорий.
Несмотря на многие положительные результаты в строительной отрасли, которыми отмечен 2014 год, в настоящее время нет пока ответа на вопрос, готов ли строительный комплекс к вызовам, которые возникли с резким изменением политических и макроэкономических тенденций, и какие будут предложены инструменты для решения поставленных задач в этих новых условиях.
По материалам конгресса
подготовила Ольга Горгома