В ближайшие годы РЖД планирует активно использовать средства частных инвесторов при строительстве транспортно-пересадочных узлов. Такие проекты могут обеспечить доходность до 20 % годовых, сроки реализации от 4 до 9 лет. При этом длительность инвестиционной стадии специалисты сокращают за счет разделения проектов на этапы и включения в ТПУ апарт-отелей и востребованных коммерческих площадей, привлекающих инвесторов.
О том, какие проекты транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) будут реализованы в Москве в ближайшие годы, за счет чего планируется достичь привлекательных показателей доходности, какие функции наиболее привлекательны в ТПУ, ведущие эксперты рынка совместно с руководителями профильных департаментов «РЖД» обсудили на конференции «Успешные инвестиции в транспортно-пересадочные узлы. Идеи и практика». Организаторы мероприятия: международная компания NAI Becar, НП «Российская Гильдия управляющих и девелоперов», ОАО «Российский аукционный дом», Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).
Об успешном сотрудничестве с «РЖД» рассказал Андрей Степаненко, президент РГУД, генеральный директор ОАО «Российский аукционный дом. «Сегодня продаются такие интересные активы, как завод "Красный путь" в Москве и Томский шпалопропиточный завод. Кроме этого, ведется подготовка к реализации военных городков, расположенных на территории Московской области. Для более эффективной реализации этих активов на конкурсах и аукционах, необходимо провести процедуру "Дью дилидженс" – предварительное исследование, чтобы понимать каким образом транспортная схема накладывается на генеральный план развития субъектов Федерации».
Как подчеркнул президент NAI Becar, вице-президент РГУД Александр Шарапов, «одна из наболевших проблем России – это устаревшие технические требования и нормативы. При этом для строительства вокзальной инфраструктуры компаниям приходится решать эти проблемы в индивидуальном порядке, чтобы сделать вокзалы более привлекательными для жителей и инвесторов, которые во всем мире активно вкладывают деньги в развитие инфраструктурных проектов».
«Сейчас мы готовы помимо средств федерального бюджета привлекать и частные источники финансирования. При этом очень важно соблюдать баланс интересов, - заявил Михаил Хромов, генеральный директор ОАО "Московская кольцевая железная дорога". - Нас чрезвычайно волнует оптимальное соотношение технологий и коммерции и взаимодействие с игроками из бизнеса. Уже разработана финансовая модель, одобрена банками, и мы готовы обсуждать ее с инвесторами».
Поделился практическим опытом и управляющий партнер «ТрансТерминалПроект», директор департамента инфраструктурных проектов NAI Becar Александр Иерусалимов. «Рынок уже понимает, как строить девелоперские проекты, но ТПУ совмещает в себе различные виды недвижимости и требует серьезной детализации, в том числе и просчета всех возможных рисков». Новым проектом ТПУ станет многофункциональный вокзальный комплекс «Химки» в Московской области, который в данный момент находится на стадии проектирования. Объем инвестиций составит более 190 млн рублей, срок окупаемости – 4,5 года, проект планируется реализовать за 1,5 года, идет поиск соинвесторов. Также в максимальной степени готовности находится проект реконструкции вокзала в Калининграде. В этому проекте инвестору совместно с РЖД удалось найти оптимальную организационно-правовую форму реализации проекта и получить всестороннюю поддержку в органах местного самоуправления. Согласно подсчетам, объем инвестиций составит 656 млн рублей, срок реализации – 4,5 года. Реализация проекта позволит повысить комфортность ж/д вокзала, увеличить число средств размещения в связке с удобной для туристов инфраструктурой и количество новых парковочных мест в центре города.
Больше всего участников заинтересовало выступление начальника центральной дирекции пассажирских обустройств - филиала ОАО РЖД Бориса Мяготина, который поделился большими планами по модернизации вокзалов. «Так, например, «ЦДПО» планирует построить в Москве мини-вокзалы, которые позволят обеспечить комфортное пребывания граждан даже на небольших ТПУ. Первые такие объекты запланированы на Казанском, Рижском и Ярославском направлениях. Стоимость строительства составит от 2 млн до 5 млн рублей».
О правовых аспектах строительства ТПУ рассказал руководитель практики «Недвижимость.Земля.Строительство» VEGAS LEX Игорь Чумаченко. «Большинство проектов реализуется на землях, находящихся в частной собственности, которые требуют изъятия. Важным веянием последних лет стала готовность властей реализовывать проекты совместно с частными инвесторами, избегая процесс изъятия. Мне это кажется позитивным, и с учетом существующего законодательства есть возможность разработки различных схем для реализации таких проектов».
В итоге обсуждения эксперты резюмировали, что инвесторам следует более активно рассматривать инвестиции в ТПУ, поскольку именно сейчас наступил момент, когда эта ниша не занята и способна давать привлекательные параметры доходности.
Помимо Москвы и других крупных городов, большой потенциал строительства ТПУ имеет Московская область, где сейчас активно обсуждается схема развития транспортной инфраструктуры. Пути решения транспортных проблем, стратегию развития региона игроки рынка совместно с бизнесом обсудят на XVI Международной отраслевой выставке «Строительная неделя Московской области - 2014», где планируется вернуться и к обсуждению проектов ТПУ.
Анна Николаева, PR-менеджер NAI Becar в Москве
a.nikolaeva@naibecar.com, 8(926) 890-85-95