В последнее время все более заметен интерес рынка к проблеме повышения эффективности управления государственными и муниципальными объектами недвижимости. Большинство муниципальных объектов, как правило, требует капитального ремонта и является полностью дотационным. Эксперты выделяют 5 наиболее распространенных проблем управления таким имуществом.
1. «После нас – хоть потоп!». Собственник в лице города не заинтересован, либо не имеет возможности инвестировать средства в объекты, находящиеся на балансе города, в результате чего они со временем приходят в негодное состояние или полностью разрушаются.
«Однако на рынке сегодня существуют удачные примеры в сфере управления муниципальной собственностью. Например, знаменитая «книжка» на Новом Арбате 21.С приходом на объект новой управляющей компании, удалось не только привести в порядок здание, но и дать возможность городу получать прибыль в виде дивидендов» - рассказал Виктор Козин, исполнительный директор компании NAI Becar, на 7th Property & Facility Management Congress.
2. Бреши в техзадании. Заказчик при объявлении конкурсной процедуры уделяет мало внимания корректности и полноте составления технических заданий. В дальнейшем в процессе управления объектом подрядчик вынужден выполнять неучтенные в ТЗ работы в ущерб себе. Во избежание таких ситуаций, следует обращаться либо к УК, либо к профильным компаниям с рынка для организации конкурсной процедуры.
3. Сам себе контролер. Отсутствие четких регламентов по системе контроля качества работы подрядчиков. В большинстве случаев в ТЗ прописываются объемы работы и их периодичность, но стороны не обговаривают механизм проверки результатов. Подрядчику следует выходить с конкретными предложениями по изменению системы контроля в регламенте проверок.
4. Тендер на госзаказ и фирмы-однодневки. Недобросовестные игроки рынка, пользуясь необходимостью заказчика выбирать подрядную организацию на основании минимальной стоимости услуг (обязательное требование тендера на госзаказ), дают заведомо дисконтированные расценки. В результате конкурс нередко выигрывают непрофессиональные компании, сотрудничество с которыми чревато финансовыми потерями. В итоге госструктуры нередко вынуждены провоцировать договоренности с проверенными подрядными организациями, иначе они рискуют заключить соглашение с ненадежным партнером.
5. С мира по нитке. Безусловное ежегодное снижение затрат на операционную деятельность - одна из самых наболевших проблем государственных заказчиков. «Например, в РЖД ежегодный дисконт от начальной стоимости сегодняшнего контракта составляет 10-15%, при этом неизменно требуется высокое качество выполнения работы», - отметил Виктор Козин. В итоге выигрывает тот, кто готов находить дополнительные оптимизационные механизмы интенсификации производства, позволяющие понижать стоимость без потери качества результата выполненных работ.
Подводя итог, стоит отметить, что перечисленные проблемы требуют комплексного решения в тесном диалоге бизнеса и государства, что приведет к более эффективному управлению и эксплуатации их собственности. Одна из самых обсуждаемых тем на 7th Property & Facility Management Congress была посвящена созданию совместных комиссий по разработке стандартов по формированию единого понятийного аппарата, что, безусловно, позволило бы государству и всем игрокам рынка общаться на одном языке. Нужна лишь активная позиция всех заинтересованных сторон.
_____________________________________________________________________________
Справка о компании:
NAI Becar (www.naibecar.ru) – российское подразделение NAI Global (www.naiglobal.com), лидера мирового рынка коммерческой недвижимости. NAI Becar имеет офисы в Москве и Санкт-Петербурге, а также представительства в 19 городах России. Группа компаний объединяет подразделения по консалтингу, брокериджу, оценке, инвестиционным продажам, управлению и эксплуатации объектов, продвижению объектов недвижимости. В группу компаний также входят телекоммуникационная компания «Миран» и агентство недвижимости «Бекар».
За годы работы на российском рынке NAI Becar приобрела опыт работы с объектами любой сложности и функционального назначения во всех сегментах рынка недвижимости. За это время специалистами группы компаний было продано более 10 000 объектов недвижимости, более 15 000 объектов сдано в аренду, выполнено более 1 300 консалтинговых работ. На сегодняшний день в управлении NAI Becar – более 2 млн. кв. метров площадей по всей России.