Рынок торговой недвижимости Москвы, несмотря на высокую конкуренцию, долгое время оставался одним из наиболее рентабельных. По мнению специалистов, активный рост предложения может привести к «вымыванию» с рынка мелких игроков, а также активному освоению регионов. Так, по данным NAIBecar, в 2014 году общий объем предложения может достигнуть 9700 тыс. кв.м.
Этот показатель существенно превысит итоговый за 2013 год, когда общий объем торговых площадей в Москве оценивался NAIBecar в 7 948 тыс. кв. м, что выше данных 2012 года на 11%. Таким образом, рынок ждет, по меньшей мере, удвоение. Правда, только при условии, что все заявленные планы будут реализованы в этом году.
«Москва остается приоритетным рынком для всех ритейлеров – при открытии каждого нового профессионального объекта большинство операторов стараются там присутствовать. Если проект является качественным с точки зрения местоположения и концепции – то на этапе ввода, как правило, до 90% договоров аренды уже подписано», - комментирует Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar.
Высокий ввод – низкая вакантность
Неизменный спрос и быстрое поглощение качественных площадей делает рынок особенно привлекательным с точки зрения инвестиционной активности. Из наиболее значимых событий конца года следует отметить приобретение компанией «Киевская площадь» ТВЦ «Лотос-Сити», одного из крупнейших девелоперских проектов на территории Новой Москвы. Также RD Group стала полноправным владельцем ТЦ «Времена года» — комплекса торговых галерей класса люкс, а TVO Europe и Capital Group закрыли сделку по приобретению ТРЦ «Речной». Последние две сделки вошли в десятку наиболее крупных по итогам года. Таким образом, за 2013 год на территории Москвы введено в строй порядка 779 тыс. кв.м. новых торговых площадей.
Несмотря на столь яркую динамику, вакантность помещений держится на низком для столичного региона уровне, едва превышая 4%. Обеспеченность торговыми площадями в Москве сегодня ниже, чем, к примеру, в Санкт-Петербурге и составляет всего 663 кв. м на 1000 жителей против 700 кв. м в северной столице. «Главная причина отставания – рост населения (в т.ч. миграционный), а также достаточно жесткие требования к строительству – ограничения по локации (в пределах ТТК строительство запрещено), отсутствие свободных участков под застройку и др.», - поясняет г-жа Данченок. Впрочем, добавляет эксперт, только за четвертый квартал обеспеченность выросла на 5%, что и позволило заметно сократить разрыв между столицами.
Первые звоночки
Несмотря на радужную до последнего времени картину рынка, тревожные сигналы, свидетельствующие о спаде продаж и изменении потребительского поведения, стали поступать уже в ноябре. Если подобные тенденции усилятся, то в скором времени, особенно на фоне роста предложения, рынок торговой недвижимости безвозвратно изменится в пользу арендатора, как в свое время произошло с офисным рынком. И если ситуация не отразится напрямую на падении ставок аренды, то условия аренды, так или иначе, подвергнутся корректировке в сторону больших привилегий для ритейлеров. По подсчетам г-жи Данченок, стоимость аренды для якорных арендаторов сегодня варьируется от $150 до $550 кв. м/год. Для торговой галереи этот показатель может достигать $4200.
Указанные факторы подчеркивают развитие конкуренции и усиливающуюся борьбу за посетителя. По мнению специалистов NAIBecar, это приведет к активному дальнейшему освоению регионов, где экстенсивное развитие еще может себя оправдать.
Разница в отличии
«Проблема российского рынка ритейла в том, что многие центры являются практически «клонированными» - стандартный набор операторов, одни и те же бренды, отсутствие ярко выраженной концепции или уникальных свойств, выделяющих ТЦ среди конкурентов. На сегодняшний день ТРЦ удается игнорировать это обстоятельство – спрос все еще превышает предложение»,- резюмирует Анна Данченок. Тем не менее, эксперты NAIBecar отмечают тенденцию к смещению вектора развития в сторону специализированных площадок. Так, на два открытых торговых центра окружного масштаба непременно приходится один крупный специализированный гипермаркет. Как правило, это мебельный центр или строймаркет.
Потребительская модель будет и дальше меняться в сторону более узкой специализации и повышении роли «атмосферности» при выборе ТРЦ. Впрочем, усиление и расширение детского и развлекательного сектора отмечено во всех недавно открытых центрах – на сегодняшний день это один из наиболее эффективных инструментов привлечения посетителей.